Hay muchos beneficios no financieros al comprar su casa. Sin embargo, los titulares de hoy parecen principalmente centrarse en los aspectos financieros de la propiedad de la vivienda, específicamente en la asequibilidad. Muchos artículos están afirmando que no es asequible comprar una casa en el mercado actual, pero ese no es el caso.
Los compradores de hoy están gastando aproximadamente el 20 % de sus ingresos en su pago mensual de la hipoteca. De acuerdo con ‘The Essential Guide to Creating a Homebuying Budget’ (la guía esencial para crear un presupuesto de compra de la vivienda) de Freddie Mac, el 20 % de los ingresos que los compradores están pagando actualmente está dentro de la directriz sugerida del 28 %:
“La mayoría de los prestamistas están de acuerdo en que usted no debe gastar más del 28 % de su ingreso mensual bruto en un pago hipotecario (incluyendo el principal, los intereses, los impuestos y el seguro)”.
Entonces, ¿Por qué se habla tanto de los desafíos con respecto a la asequibilidad?
No es que las casas sean inasequibles, es que nos menos asequibles.
Dado que los precios de las viviendas están aumentando, es cierto que las viviendas son menos asequibles de lo que eran desde el desplome de la vivienda hace 15 años. Los titulares que hacen estas afirmaciones no son incorrectos; simplemente no cuentan toda la historia. Para pintar un panorama completo, hay que ver cómo hoy se compara con los datos históricos. Un análisis mas detallado de la asequibilidad que se remonta en el tiempo revela que las casas hoy son más asequibles que en cualquier otro momento de 1975 a 2005.
A pesar de eso, la charla sobre la asequibilidad está empujando a un segundo plano a algunos compradores. Ellos no se sienten cómodos sabiendo que alguien más obtuvo una mejor oferta el año pasado.
Sin embargo, ¿Son las casas realmente menos asequibles si consideramos la plusvalía?
En una publicación reciente, Odeta Kushi, Economista Principal Adjunta de First American, ofrece una opinión diferente sobre los componentes financieros de la asequibilidad de la vivienda. Kushi propone que debemos al menos considerar el impacto que la acumulación de la plusvalía tiene en la ecuación de la asequibilidad, afirmando:
“Para aquellos que intentan comprar una casa, la apreciación rápida del precio de la vivienda puede ser intimidante y hace la compra más cara. Sin embargo, una vez que se compra la casa, la apreciación ayuda a crear plusvalía en la casa, y se convierte en un beneficio en vez de un costo. Al tener en cuenta el beneficio de la apreciación en nuestro análisis de alquilar versus ser propietario, era más barato ser dueño en la casa en cada uno de los 50 mercados principales”.
Veamos un ejemplo. En la publicación mencionada anteriormente, Kushi examina la situación de alquilar versos comprar en Dallas, TX. Kushi eligió Dallas porque los precios de las viviendas allí se encuentran cerca de la mediana de los 50 mercados principales de la nación.
Kushi primero calcula el pago mensual de la hipoteca en una casa de precio medio con un pago inicial del 5 % y una tasa hipotecaria del 3 % (vea el recuadro a continuación).
Luego, Kushi toma el costo mensual y resta la apreciación que la casa tuvo durante los doce meses anteriores. El precio promedio de la vivienda en Dallas aumentó 17.5 % en el segundo trimestre de 2021 en comparación con el año anterior (esto está acorde con el ritmo nacional). Eso equivale a un beneficio de la plusvalía de aproximadamente $3,550 cada mes si el ritmo sigue siendo el mismo (vea el recuadro de abajo):
Podemos ver que el patrimonio ganado cada mes fue mayor que el pago mensual de la hipoteca, lo que resulta en un costo negativo al ser propietario. El comprador podría aumentar su patrimonio neto $1,830 cada mes, después de pagar su hipoteca.
Kushi luego compara el costo mensual de ser propietario con el costo de alquilar (ver el recuadro a continuación):
Al agregar la acumulación de la plusvalía en la ecuación, el costo de alquilar es $3,140 más caro que ser propietario. Una vez mas, el análisis de First American muestra que es menos costoso ser propietario en cada uno de los 50 mercados principales del país cuando se incluye el componente de la plusvalía.
En conclusión,
Si no está indeciso si comprar o alquilar en este momento, vamos a comunicarnos para poder determinar si el aumento de la plusvalía en nuestro mercado debería afectar su decisión.