Ya sea que usted haya sido o no dueño de una casa en 2008, es probable que recuerde el desplome de la vivienda que tuvo lugar en ese entonces. Y las noticias sobre una desaceleración económica que está ocurriendo hoy pueden traer todas esas preocupaciones de vuelta a la mente. Si bien esos sentimientos son comprensibles, los datos pueden ayudar a tranquilizarle de que la situación actual no se parece en nada a la de 2008.
Una de las razones clave por las que el mercado no colapsará esta vez es la infra oferta actual del inventario. La oferta de la vivienda proviene de tres sitios clave:
- Propietarios actuales que ponen sus casas a la venta
- Casas recién construidas que salen al mercado
- Propiedades en subasta (ventas por menos de la deuda o ejecuciones hipotecarias)
Para que el mercado colapse, tendría que señalar un exceso de inventario llegando al mercado, y los números simplemente no respaldan eso. Por lo tanto, aquí hay una mirada más profunda a dónde proviene el inventario hoy para ayudar a demostrar por qué el mercado de la vivienda no se dirige a un colapso.
Propietarios actuales que ponen sus casas a la venta
A pesar de que la oferta de las casas está aumentando este año, todavía hay un número limitado de casas existentes disponibles. La siguiente gráfica ayuda a ilustrar este punto. Según los últimos datos semanales, el inventario ha aumentado un 27.8 % en comparación con la misma semana del año pasado (se muestra en azul). Pero en comparación con la misma semana de 2019 (que se muestra en la barra roja más grande), todavía está un 42.6 % por debajo.
Entonces, ¿qué significa esto? El inventario sigue siendo históricamente bajo. Simplemente no hay suficientes casas en el mercado para hacer que los precios se desplomen. Tendría que haber una avalancha de personas preparándose para vender sus casas con el fin de inclinar la balanza hacia un mercado de los compradores. Y ese nivel de actividad simplemente no está allí.
Casas recién construidas que salen al mercado
También se habla mucho hoy sobre lo que está sucediendo con las casas recién construidas, y eso puede hacer que se pregunte si estamos construyendo en exceso. Pero los constructores de viviendas en realidad están desacelerando su producción en este momento. Ali Wolf, Economista Principal de Zonda, señala:
“Se ha convertido en un mercado muy competitivo para los constructores donde están tratando de deshacerse de cualquier inventario permanente”.
Para evitar repetir el exceso de construcción que ocurrió antes de la crisis de la vivienda, los constructores están reaccionando a las tasas hipotecarias más altas y la desaceleración de la demanda de los compradores al ralentizar su trabajo. Es una señal de que están siendo intencionales sobre no construir casas en exceso como lo hicieron durante la burbuja.
Y de acuerdo con los últimos datos del Censo de los Estados Unidos, al ritmo actual, nos dirigimos a construir una tasa anual ajustada estacionalmente de aproximadamente 1.4 millones de casas este año. Si bien esto agregará más inventario al mercado, no está en camino de crear un exceso de oferta porque los constructores de hoy son más cautelosos que la última vez que construyeron más casas de las que el mercado podría absorber.
Propiedades en subasta (ventas por menos de la deuda o ejecuciones hipotecarias)
El último sitio del que puede provenir el inventario son las propiedades en subasta, incluidas las ventas por menos de la deuda y las ejecuciones hipotecarias. En la crisis de la vivienda, hubo una avalancha de ejecuciones hipotecarias debido a las normas de solicitud de préstamos que permitieron a muchas personas obtener un préstamo hipotecario que realmente no podían pagar. Hoy en día, las normas de los préstamos son mucho más estrictas, lo que resulta en compradores más calificados y muchas menos ejecuciones hipotecarias. La siguiente gráfica utiliza datos de ATTOM Data Solutions sobre las propiedades con aviso de ejecución hipotecaria para ayudar a pintar la imagen de cómo han cambiado las cosas desde el desplome:
Esta gráfica muestra cómo alrededor de la crisis de la vivienda hubo más de un millón de avisos de ejecuciones hipotecarias por año. Desde entonces, a medida que las normas de los préstamos se pusieron más estrictas, la actividad comenzó a disminuir. Y en 2020 y 2021, el plan de aplazamiento de pagos fue una ayuda adicional para prevenir una repetición de la ola de ejecuciones hipotecarias que vimos alrededor de 2008.
Ese programa fue un cambio de juego, dando a los propietarios opciones como aplazamientos de pagos de los préstamos y modificaciones que no tenían antes. Y los datos sobre el éxito de ese programa muestran que cuatro de cada cinco propietarios de viviendas que salen del plan pagaron completamente o han elaborado un plan de pago para evitar la ejecución hipotecaria. Estas son algunas de las razones más importantes por las que no habrá una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado.
En conclusión,
Aunque la oferta de las casas está aumentando este año, el mercado ciertamente no está cerca de los niveles de inventario que harían que los precios cayeran significativamente. Es por eso por lo que el inventario nos dice que el mercado de la vivienda no se desplomará.