Una de las principales preguntas que los expertos en bienes raíces hacen hoy es si los posibles compradores de vivienda todavía creen que comprar una casa tiene sentido. Algunos afirman que el aumento rápido de los precios de las viviendas está afectando la demanda y, por extensión, llevando a la reciente desaceleración en la actividad de las ventas.
Sin embargo, la demanda no es el verdadero problema. En cambio, es la falta de oferta (casas disponibles para la venta). Un artículo del Wall Street Journal muestra que esto es cierto para la construcción de casas nuevas.
“Los constructores de viviendas han vendido más casas de las que pueden construir. Ahora están limitando sus ventas en un esfuerzo para ponerse al día”.
El artículo cita a David Auld, CEO de D.R. Horton Inc. (el constructor de viviendas mas grande por volumen en los Estados Unidos desde 2002), explicando cómo no tienen suficientes casas para el número de compradores que entran en sus modelos:
“A lo largo de nuestra historia, que alguien entre en nuestros modelos y que tengamos que decirle: ‘No tenemos una casa para que compre hoy’, es algo que nos es ajeno”.
Danielle Hale, Economista Principal de realtor.com, también explica que, en el mercado de ventas de casas ya existentes, la desaceleración de las ventas fue un reto de la oferta, no de la falta de demanda. En respuesta a un reciente repunte en el número de casas para la venta que llegan al mercado, ella señala:
“… Si estas dinámicas cambiantes del inventario continúan, podríamos ver una ola de actividad de bienes raíces hacia la última parte del año”.
Una vez mas, los compradores están allí. Solo necesitamos casas para venderlas.
Si la desaceleración en las ventas fuera el resultado de la disminución de la demanda, comenzaríamos a ver que los precios de las viviendas comienzan a moderarse, pero este no es el caso. Como explica Marc Mark Fleming, Economista Principal de First American:
“Hay muchas conversaciones sobre el aumento de los precios y la caída de la cantidad en el mercado de la vivienda, y existe este concepto o esta idea, de que es un problema del lado de la demanda… Pero, si la demanda cayera drásticamente, en realidad veríamos menos presión sobre los precios, menos aumento en los precios de las viviendas”.
En cambio, estamos viendo la apreciación de los precios acelerarse a lo largo de este año, como lo muestra los aumentos porcentuales interanuales reportados por CoreLogic:
- Enero: 10 %
- Febrero: 10.4 %
- Marzo: 11.3 %
- Abril: 13 %
- Mayo: 15.4 %
- Junio: 17.2 %
(Los números de julio aún no están disponibles)
Hay una escasez de casas para la venta, no de compradores, y hay tres muy buenas razones para que los compradores todavía estén interesados en comprar una casa este año.
1. La asequibilidad no es el desafío que algunos dicen que es
Aunque los precios de las viviendas han aumentado drásticamente en los últimos 18 meses, las tasas hipotecarias se mantienen cerca de los mínimos históricos. Debido a estas tasas casi récord, los pagos mensuales de la hipoteca son asequibles para la mayoría de los compradores.
Si bien las casas son menos asequibles que el año pasado, cuando ajustamos por la inflación, podemos ver que también son mas asequibles de lo que eran en las décadas de los 70, 80,90 y gran parte de la década de 2000.
2. Ser propietario es una mejor decisión a largo plazo que alquilar.
Un estudio reciente muestra que alquilar una casa ocupa un porcentaje más alto de los ingresos de un hogar que ser propietario. Según el análisis, este es el porcentaje de los ingresos que los compradores de vivienda e inquilinos deben esperar pagar ahora en comparación con finales de año.
Si bien el principal e interés de un pago mensual de la hipoteca siguen siendo los mismos durante la vida del préstamo, la renta aumenta todos los años.
3. Los propietarios construyen su patrimonio. Los inquilinos construyen el patrimonio de su arrendador
Si usted es un propietario o inversionista, los bienes raíces crean riqueza a través del aumento de la plusvalía año tras año. Si usted es dueño, su hogar está obteniendo el beneficio de esa acumulación de plusvalía. Fleming dice:
“La principal ventaja financiera de la propiedad de la vivienda es la acumulación de plusvalía en forma de la apreciación del precio de la casa… Debemos tener en cuenta el hecho de que el refugio del que usted es propietario es un activo generador de plusvalía o generador de riqueza”.
Odeta Kushi, Economista principal Adjunta de First American, detalla en un artículo reciente:
“. . . una vez que se compra la casa, la apreciación ayuda a construir plusvalía, y se convierte en un beneficio en vez de un costo. Al tener en cuenta el beneficio de la apreciación en nuestro análisis de alquilar versus ser propietario, era más barato ser dueño de la casa en cada uno de los 50 mercados principales, incluidos los dos mercados de alquiler más caros. San Francisco y San Jose, California”.
Hoy, esa acumulación de plusvalía es sustancial. La Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) informa:
“El precio medio de venta de las viviendas unifamiliares existentes aumentó en el 99 % de las áreas metropolitanas medidas en el segundo trimestre de 2021 en comparación con el año pasado, con ganancias de los precios de dos dígitos en el 94 % de los mercados”.
En el 94 % de los mercados, hubo un aumento superior al 10 % en el precio medio. Esto significa que si compró una casa de $400,000 en uno de esos mercados su patrimonio neto aumentó al menos $40,000. Si usted alquiló, el propietario fue el beneficiario del aumento de la riqueza.
En conclusión,
Por muchas razones, la demanda de la vivienda sigue siendo extremadamente fuerte, Lo que necesitamos es más oferta (casas para la venta) para satisfacer la demanda.