Con los planes de aplazamiento de pagos a punto de llegar a su fin, a muchos les preocupa que el mercado de la vivienda experimente una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que sucedió después de la burbuja de la vivienda hace 15 años atrás. Aquí hay cuatro razones por las que eso no sucederá.
1. Hay menos propietarios de viviendas en problemas esta vez
Después de la última crisis de la vivienda, alrededor de 9.3 millones de propietarios perdieron su casa en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o simplemente porque se la devolvieron al banco.
A medida que se emitieron las órdenes de permanecer en casa a principios del año pasado, el temor abrumador era que la pandemia podría diezmar la industria de la vivienda de una manera similar. Muchos expertos proyectaron que el 30 % de todos los titulares de hipotecas entrarían en el plan de aplazamiento de pagos. Solo el 8.5 % en realidad lo hizo, y ese número se ha reducido ahora al 3.5%.
Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en el aplazamiento se situaba en 1,863,000. Eso definitivamente es un gran número, pero nada cerca de los 9.3 millones.
2. La mayoría de los 1.86 millones con el plan de aplazamiento de los pagos tienen suficiente plusvalía para vender su casa
De los 1.86 millones de propietarios de viviendas que actualmente están en el plan de aplazamiento de pagos, el 87 % tiene al menos un 10 % de plusvalía en sus casas. El número del 10 % de plusvalía es importante porque permite a los propietarios vender sus casas y pagar los gastos relacionados, en lugar de dañar su crédito con una ejecución hipotecaria o una venta por menos de la deuda.
El 13 % restante podría no tener la opción de vender. Por lo tanto, si todo el 13 % de las 1.86 millones de casas entraran en una ejecución hipotecaria, eso daría un total de 241,800 hipotecas. Para dar contexto a ese número, aquí están las cifras anuales de las ejecuciones hipotecarias de los tres años previos a la pandemia:
- 2017: 314,220
- 2018: 279,040
- 2019: 277,520
El número probable de ejecuciones hipotecarias que salen del programa de aplazamiento no está nada cerca al número de ejecuciones hipotecarias que salieron del desplome de la vivienda hace 15 años. Sin embargo, la cifra sí hace una comparación similar a la de los tres años anteriores a la pandemia.
3. El mercado actual puede absorber cualquier número de casas para la venta que llegue al mercado
Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, había un exceso de oferta de casas para la venta. La situación es exactamente la contraria hoy. En 2008, hubo un suministro para 9 meses de casas para la venta. Actualmente, ese número se sitúa en menos de 3 meses de inventario en el mercado.
Como Lawrence Yun, Economista principal de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), explica al abordar las posibles ejecuciones hipotecarias que podrían surgir del programa de aplazamiento de pagos:
“Cualquier aumento de las ejecuciones hipotecarias probablemente será absorbido rápidamente por el mercado. No conducirá a ninguna baja de los precios”.
4. Los que están en el poder harán lo que sea necesario para evitar una ola de ejecuciones hipotecarias
Apenas el viernes pasado, la Casa Blanca publicó una hoja informativa que explica cómo a los propietarios con hipotecas respaldadas por el gobierno se les darán más opciones para permitirles mantener sus casas cuando salgan del aplazamiento. Aquí hay dos ejemplos mencionados en el informe:
- “Para los propietarios de viviendas que pueden reanudar su pago hipotecario mensual previo a la pandemia y donde las agencias tienen la autoridad, las agencias continuarán exigiendo a los administradores de hipotecas que ofrezcan opciones que permitan a los prestatarios mover los pagos perdidos al final de la hipoteca sin costo adicional para el prestatario”.
- “Los nuevos pasos que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés), el Departamento de Agricultura (USDA por sus siglas en inglés) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA por sus siglas en inglés) están anunciando que tendrán como objetivo proporcionar a los propietarios una reducción de aproximadamente el 25 % en los pagos mensuales del principal e intereses para garantizar que puedan permanecer en sus casas y crear plusvalía a largo plazo. Esto trae opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por HUD, USDA y VA en alineamiento con las opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac”.
Al evaluar las cuatro razones anteriores, está claro que no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias que llegarán al mercado a medida que el programa de aplazamiento de pagos llega a su fin.
En conclusión,
Como Ivy Zelman, fundadora de la principal firma analítica del mercado de la vivienda Zelman & Asociados señala:
«La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de aproximadamente cero por ciento».