Una encuesta reciente reveló que muchos consumidores creen que hay una burbuja en el sector de la vivienda que comienza a formarse. Esa sensación es comprensible, ya que la apreciación interanual del precio de las viviendas sigue siendo de dos dígitos. Sin embargo, este mercado es muy diferente de lo que era durante la crisis de la vivienda de hace 15 años. Aquí hay cuatro razones clave por las que hoy no se parece en nada a la última vez:
1. Las casas no son inasequibles como lo eran durante el auge de la vivienda
La fórmula de la asequibilidad tiene tres componentes: el precio de la vivienda, los salarios ganados por el comprador y la tasa hipotecaria disponible en ese momento. Las normas de los préstamos convencionales dicen que un comprador no debe gastar más del 28 % de su ingreso bruto en el pago de su hipoteca.
Hace quince años, los precios eran altos, los salarios eran bajos y las tasas hipotecarias superaban el 6 %. Hoy, los precios siguen siendo altos. Sin embargo, los salarios y la tasa hipotecaria han aumentado. Incluso después del aumento reciente, todavía está muy por debajo del 6 %. Eso significa que el comprador promedio hoy paga menos de sus ingresos mensuales en el pago de su hipoteca que en ese entonces.
En el último Informe de la Asequibilidad de ATTOM Data, el Director de Producto Todd Teta aborda exactamente ese punto:
“El asalariado promedio todavía puede pagar la casa típica en todos los Estados Unidos, pero la zona de comodidad financiera continúa contrayéndose a medida que los precios de las casas y las tasas hipotecarias siguen subiendo”.
La asequibilidad no es tan fuerte como la del año pasado, pero es mucho mejor de lo que hubo durante el auge. Aquí hay una gráfica que muestra esa diferencia:
Si los costos eran tan prohibitivos, ¿cómo se vendieron tantas casas durante el auge de la vivienda?
2. Los estándares hipotecarios eran mucho más relajados durante el auge
Durante la burbuja de la vivienda, era mucho más fácil obtener una hipoteca de lo que es hoy. Como ejemplo, revisemos el número de hipotecas otorgadas a compradores con puntajes de crédito inferiores a 620. Según credit.org, un puntaje de crédito entre 550-619 se considera pobre. Al definir aquellos con una puntuación inferior a 620, ellos explican:
“Las agencias de crédito consideran a los consumidores con morosidad crediticia, cuentas denegadas y poco historial crediticio como prestatarios de alto riesgo debido a su alto riesgo de crédito”.
Los compradores aún pueden calificar para una hipoteca con un puntaje de crédito tan bajo, pero se consideran prestatarios más riesgosos. Aquí hay una gráfica que muestra el volumen de hipotecas emitidas a compradores con un puntaje de crédito inferior a 620 durante el auge de la vivienda, y el volumen posterior en los 14 años transcurridos desde entonces.
Las normas hipotecarias no se parecen en nada a lo que eran la última vez. Los compradores que adquirieron una hipoteca en la última década están mucho más calificados. Demos un vistazo a lo que eso significa en el futuro.
3. La situación de las ejecuciones hipotecarias no se parece en nada a la que era durante el desplome
La diferencia más obvia es el número de propietarios que se enfrentaban a una ejecución hipotecaria después del estallido de la burbuja de la vivienda. La Reserva Federal emite un informe que muestra el número de consumidores con avisos nuevos de ejecuciones hipotecarias. Estos son los números durante el desplome en comparación con hoy:
No hay duda de que los números de 2020 y 2021 se ven afectados por el programa del plan de aplazamiento de pagos, que se creó para ayudar a los propietarios de viviendas que enfrentaban incertidumbre durante la pandemia. Sin embargo, hoy quedan menos de 800,000 propietarios de viviendas en el programa, y la mayoría de ellos podrán elaborar un plan de pago con sus bancos.
Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de RealtyTrac, explica:
“El hecho de que las ejecuciones hipotecarias entabladas disminuyan a pesar de que cientos de miles de prestatarios salieron del programa del plan de aplazamiento de pagos hipotecarios de la Ley CARES en los últimos meses es muy alentador. Sugiere que la narrativa de ‘indulgencia es igual a ejecución hipotecaria’ era incorrecta”.
¿Por qué hay tan pocas ejecuciones hipotecarias ahora? Hoy, los propietarios de viviendas son ricos en plusvalía, no la agotaron.
En el período previo a la burbuja de la vivienda, algunos propietarios estaban utilizando sus casas como cajeros automáticos personales. Muchos retiraron inmediatamente su plusvalía una vez que se acumuló. Cuando el valor de las viviendas comenzó a caer, algunos propietarios se encontraron en una situación de plusvalía negativa en la que la cantidad que debían en su hipoteca era mayor que el valor de su casa. Algunos de esos hogares decidieron dejar sus casas, y eso llevó a una serie de casas para la venta en subasta (ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda), que se vendieron con grandes descuentos, reduciendo así el valor de otras casas en el área.
Sin embargo, los propietarios de viviendas aprendieron la lección. Los precios han aumentado muy bien en los últimos años, lo que lleva a que más del 40 % de las viviendas en el país tengan más del 50% de plusvalía. Pero los propietarios no la han estado agotando como la última vez, como lo demuestra el hecho de que la plusvalía nacional recurrible ha aumentado a un récord de $ 9.9 billones. Con la plusvalía promedio de la vivienda ahora en $300,000. Lo que sucedió la última vez no sucederá hoy.
Como explica el último informe ‘Homeowner Equity Insights’ de CoreLogic:
“No solo las ganancias de plusvalía han ayudado a los propietarios de viviendas a salir del plan de aplazamiento de pagos y evitar una venta en subasta, sino que también han permitido a muchos continuar creando su patrimonio”.
No habrá, ni de lejos, el mismo número de ejecuciones hipotecarias que vimos durante el desplome. Entonces, ¿Qué significa eso para el mercado de la vivienda?
4. No tenemos un excedente de casas en el mercado: tenemos escasez
La oferta de inventario necesaria para sostener un mercado de bienes raíces normal es de aproximadamente seis meses. Cualquier cosa más que eso es una sobreabundancia y hará que los precios deprecien. Cualquier cosa menos que eso es una escasez y conducirá a una apreciación continua de los precios. Como muestra la siguiente gráfica, hubo demasiadas casas en venta de 2007 a 2010 (muchas de las cuales fueron ventas por menos de la deuda y ejecuciones hipotecarias), y eso hizo que los precios cayeran. Hoy, hay una escasez de inventario, lo que está causando que la aceleración en el valor de las viviendas continúe.
El inventario no se parece en nada a la última vez. Los precios están aumentando porque hay una demanda saludable por la propiedad de vivienda al mismo tiempo que hay una escasez de casas en venta.
En conclusión,
Si le preocupa que estemos cometiendo los mismos errores que llevaron a la caída de la vivienda, las gráficas anteriores muestran datos y perspectivas para ayudar a aliviar sus preocupaciones.